Главная
Новости сайта
Анатомия профессии
Основные даты
Жилые дома
Общественные здания
Градостроительство
Архитектурные конкурсы
Недостоверные объекты
Карта Киева
Архив
Персоналии
Библиотека об Алешине
* Диссертация
* Публикации
* Журналы, газеты, блоги
* Видеоматериалы
Глоссарий
Книжная полка
Ссылки
Автора!
Гостевая книга
 
Поиск







Copyright © 2000—
Вадим Алешин
  Публикації
Дмитро Малаков
Прибуткові будинки Києва
[41] Див. прим. 15, а також: Николаев Ип. Сборник строительннх постановлений для города Києва. — К.: Тип. А. И. Гроссман, 1913.Вернуться в текст
[42] ДАК. - Ф. 163, оп. 41, спр.134, арк. 19-21.Вернуться в текст
[43] Як на приклад такого проекту можна послатися на: ДАК. - Ф. 163, оп 41, спр. 5886, арк. 6.Вернуться в текст
[44] За приклад наведено форму з ДАК. - Ф. 163, оп. 41, спр. 5830, арк. 16.Вернуться в текст
[45] Див.: Друг О., Малаков Д. Особняки Києва. - К: Кий, 2004. - С. 670-671.Вернуться в текст
[46] ДАК. - Ф. 163, оп. 6, спр. 265, арк. 12-17, звор.Вернуться в текст
[47] ДАК. - Ф. 163, оп. 41, спр. 5830.Вернуться в текст
 

ПРАВИЛА ЗАБУДОВИ КИЄВА

техніко-будівельного комітету Міністерства

У повсякденній практичній діяльності архітектори і будівельники Києва керувалися Будівельним уставом (останнє видання 1900 р.), обов'язковими постановами Міської думи (1879-1912), циркулярами техніко-будівельного комітету Міністерства внутрішніх справ та рішеннями Правительствуючого сенату. Для зручності користування цими матеріалами виходили друком збірники, укладені міськими архітекторами В. М. Ніколаєвим, Іп. В. Ніколаєвим41.

Відповідно до правил забудови Києва, затверджених ще 11 травня 1861 року та підтверджених 1873 року, всі вулиці міста було розподілено на чотири розряди:

  1. Найголовніші вулиці, площі.
  2. Другорядні вулиці.
  3. Менш важливі вулиці.
  4. Решта вулиць42.

Вулиці й площі першого розряду належало забудовувати тільки кам'яницями, критими залізом, зі сходами з вогнетривких матеріалів, висотою не менше двох поверхів.

На вулицях і площах другого розряду дозволялося, крім кам'яниць і одноповерхових, у тому числі споруджувати по лініях вулиць дерев'яні на кам'яних поверхах чи напівповерхах криті залізом будівлі, зі сходами в кам'яних частинах з матеріалів, що не горять, а всередині подвір'їв — дерев'яні на кам'яних підвалинах чи стовпах служби, криті залізом.

Прибутковий будинок на вул. Великій Житомирській, 34 споруджено 1880 р. згідно з правилами. У торці зроблено заглиблення для вікон, які виходять на власну, за планом, ділянку. А вікна праворуч пробито під час реконструкції у 1970-х роках.
Фото 1993р.
Торець прибуткового «Будинку Мороза» на вул. Володимирській, 61/11 — з віконечками допоміжних приміщень.
Фото 1993 р.
Торець прибуткового будинку по вул. Фундукліївській, 32 — з віконечками-щілинами допоміжних приміщень в одному та двох (ліворуч) ярусах. Фото 1993 р.

На вулицях, що належали до третього розряду, дозволялося, крім названого у перших двох розрядах, споруджувати також одноповерхові будівлі під залізними дахами, «за покращеними фасадами».

Четвертий розряд дозволяв споруджувати суспіль дерев'яні й деревом криті будівлі, «по фасадах без особливих прикрас».

Втім, наріжні будинки підпорядковувалися правилам вулиць вищих розрядів.

По кожному розряду наводився повний перелік відповідних київських вулиць.

Через наявність у Києві фортеці на Печерську, райони будівництва та висота будинків зазнавали обмежень, зумовлених так званими «еспланадними правилами».

Навіть після віднесення фортеці 1897 року до розряду «фортеця-склад» обмеження продовжували діяти аж до 25 липня 1909 року. Після їх скасування стало можливим спорудження великих прибуткових будинків у Липках та інших частинах міста.

На спорудження будь-якої приватної будівлі потрібен був дозвіл міської управи, і для одержання такого дозволу власник земельної ділянки чи садиби звертався з «прошенієм», додаючи до нього проектні креслення (в копіях) фасаду, розрізу й поповерхових планів у двох примірниках, підписані автором проекту43, а також завірений міським землеміром план садиби з позначеним місцем нової будівлі (прохач письмово свідчив вірність планів, якщо вони не були підписані міським землеміром). До цього прохач додавав підписку архітектора або іншого техніка, який брав на себе зобов'язання відповідального будівничого (якщо споруда кам'яна). Текст підписки був таким: «Я, що нижче підписався, Архітектор (такий-то) на підставі ст. 195 Уставу будівельного п. XII звед.(ення) зак.(онів) (видання 1857 року) і постанови Київської Міської Думи 6 вересня 1879 року, даю цю підписку в тому, що, маючи право виконувати будівлі, прийняв на себе нагляд і керівництво при спорудженні (того чи іншого) на садибі, що розташована (там-то), та зобов'язуюсь відповідати за правильність і міцність робіт, як відносно самої споруди, так і влаштування при будівництві риштувань, підмостків, драбин і, на випадок припинення мною нагляду, повинен сповістити Управу». Це була форма № 8731.

На кожен проект, затверджуваний міською Управою, наклеювався спеціальний аркуш з видрукуваним стандартним текстом (форма № 220-98) такого змісту:

«За цим проектом дозволено виконання (таких-то) робіт з тим, щоб через кожні 12 сажнів (бл. 25 м. — Д. М.) було влаштовано кам'яні брандмауери на один аршин (0,7 м. — Д. М.) вище покрівлі, сходи з вогнетривких матеріалів, покрівля залізна, комини прямі без лежаків, щоб не було влаштовувано зовні будинків дерев'яних ходів, галерей і сходів, не було влаштовувано на горищах житлового приміщення, щоб виступами, колонами, пілястрами й сходами не було зайнято більш як 6 вершків (бл. 0,27 м. — Д. М.) на хіднику, який мав бути облаштований без уступів, та щоб зовнішні стіни житлових будівель були б завтовшки не менш як у 2 1/2 цеглини.

У напівзаглибленому торці прибуткового будинку по вул. Стрітенській, З, а по вул. Малій Володимирській, 15 влаштовано балкони.
Фото 1993 р.
На розі вул. Стрілецької та Георгіївського провулка. Праворуч - фрагмент муру Софіївського монастиря. Забудовуючи на початку XX ст. по периметру простору садибу колишнього Софіївського монастиря прибутковими будинками Киево-Софіївського митрополитанського дому, єпархіальний архітектор Є. Єрмаков тактовно декорував торці по вул. Стрілецькій, 7/6 (вгорі) та Володимирській, 22 глухими вікнами.
Фото 1993 р.
Торець прибуткового будинку по вул. Ярославів Вал, 9 так само тактовно «віддзеркалює» глухими вікнами сусідні вікна караїмської кепаса.
Фото 1994 р.

Роботи мають виконуватися під наглядом відповідального архітектора, від якого має бути подана до міської Управи підписка. Загалом же будова має виконуватися згідно з діючими узаконеннями та щоб лінії будівель були б зазначені Міським Землеміром, із засвідченням про це на плані, щоб зовнішні стіни були б потиньковані, а будівля не зайнята під житло у перший рік по спорудженні». Цю форму підписували член Управи та міський архітектор44.

Правилами регламентувалися умови забудови садиби, що могла бути поділеною на яку завгодно кількість менших кожної ділянки з вулицею. У торцевих стінах, завершуваних брандмауерами, не дозволялося влаштовувати вікон, а також скат даху на сусідську ділянку. Дотримання цих правил, за умов нерівномірної, різночасової забудови вулиць і кварталів, часто-густо призводило до появи високих потворних глухих стін, які, з огляду на складний київський рельєф, стриміли, здається, звідусіль (Фундукліївська, 10; Ярославів Вал, 14-А; Володимирська, 19 тощо). Проте деякі хитрі забудовники спритно обминали цю постанову як за рахунок влаштування у торцевій стіні неглибоких ніш із вікнами допоміжних приміщень, що нібито не дивилися в бік сусідньої ділянки, бо не виходили за межу забудови (Садова, 1; Велика Житомирська, 34), так і за рахунок широкої ніші з вікнами з усіх сторін (Кузнєчна, 9; Фундукліївська, 32; Костьольна, 8; Пушкінська, 21, 23).

Лише у поодиноких випадках, коли архітектор мав можливість тактовно відгукнутися на вже існуючу і явно специфічну забудову сусідньої ділянки, з'являвся хоч і глухий, проте доречно й чемно декорований торець (Ярославів Вал, 7 — сусідня садиба з караїмською кенаса).

Нагляд за виконанням будівельних правил здійснювала міська Управа та поліція відповідних дільниць міста.

Серед обов'язкових правил тих часів — протипожежні вимоги, а також заборона тинькувати цегляні стіни раніше ніж через рік. За тодішньою технологією мурування, спорудження будь-яких цегляних будинків провадилося, залежно від обсягів, щонайменше упродовж двох сезонів, оскільки вапнякові розчини тверділи повільно і кладка давала значну усадку. Тож у перший сезон зводилися стіни, робилися перекриття, дах і покрівля. Наступного року виконувалися сантехнічні, опоряджувальні та інші роботи, і на осінь будинок був готовий до заселення.

Головним чином наголос у правилах робився на тому, чого не можна робити під час будівництва: адже вважалося, що, як, власне, будувати, знали всі — цього навчали добре.

Чимало уваги приділялося взаємостосункам і співіснуванню приватних власників та їх ставленню до загальноміської власності і норм співжиття: вулиця, межі ділянок тощо.

Окремо погоджувалося облаштування хідників (тротуарів) уздовж приватних володінь на вулицях міста. В обов'язки домовласників входило й утримання у належному стані хідника, зелених насаджень та половини проїжджої частини у межах садиби з боку вулиці. Цю роботу виконував двірник (підмітав, збирав сміття й кінський гній) упродовж дня, а контроль невсипущо здійснював околодочний наглядач поліції.

Ширина хідників також регламентувалася чотирма категоріями, встановленими постановою міської Управи для всіх вулиць Києва.

Глухий торець прибуткового будинку по вул. Гоголівській, 32 свідчить, що муляри, в сподіванні на наступну забудову сусідньої садиби, не завжди переймалися якістю мурування. На цьому торці ще збереглися вибоїни від осколків авіабомби, скинутої німецьким бомбардувальником у грудні 1943 р. з наміром поцілити в будиночок на сусідній вул. Павлівській, 9, де на той час мешкав член Військової ради 1-го Українського фронту М. С. Хрущов45.
Фото 1993 р.
Ніша з балконами у торці прибуткового будинку по вул. Гоголівській, 30. Праворуч — садиба, де жили художники В. Орловський та М. Пимоненко.
Фото 1995 р.
Прохід на другий двір у торці прибуткового будинку по вул. Трьохсвятительській, 19 (тепер - вул. Десятинна, 1).
Фото 1993 р.
Колишній глухий торець по вул. Великій Васильківській, 18, пробитий безладно вікнами й балконами у другій половині XX ст.
Фото 1993 р.

Так, на вулицях першої категорії хідники належало замощувати на всю ширину — між бруківкою й лінією садиб (будинків). На вулицях другої категорії хідники влаштовувалися біля бруківки і відокремлювалися від будинків палісадниками. Подекуди такі ділянки збереглися й досі (Жилянська, Микільська, Тарасівська, Золотоворітська, Несторівська, нижня частина Фундукліївської). На вулицях третьої категорії хідники облаштовувалися завширшки 3 аршини (бл. 2 м. — Д. М.)\ на вулицях четвертої категорії — 1 1/2 аршина (бл. 1 м. - Д.М.).

Матеріалом для хідників міг бути асфальт, кам'яні та цементні плити, плити з випаленої глини, клінкеру, бетон та краща біла будівельна цегла — так званий «залізняк». Зразки старих київських хідників подекуди збереглися й досі:

  • з грубезних брил трахтемирівського каменю (під аркбутанами лаврської друкарні);
  • з гранітних плит великого формату, оброблених бучардою (від Свято-Троїцької брами до паперті Успенського собору Лаври);
  • з цементних плит з гофрованою, або «вафельною», поверхнею (відмостка вздовж огорожі садиби на Лютеранській, 23; подекуди на Новому Байковому кладовищі; підхід до особнячка на Квітучому провулку, 5 — Лук'янівка; зрештою — курдонер Національного художнього музею України — вул. Грушевського, 6 — там навіть збереглася фірмова плитка з написом на лицьовій стороні: «С. И. Сускій вь Кіевъ» — своєрідна реклама);
  • з білої (жовтої) київської цегли (біля Вознесенської соборної церкви Флорівського монастиря).

Практикувалося облаштування хідників з різних матеріалів — смугами паралельно з бордюром: власне хідник, доріжка для пішоходів могла бути з асфальту, а проміжок між деревами замощувався цеглою тощо.

Правилами забудови регламентувалося влаштування світлових приямків біля вікон напівпідвальних приміщень (тоді ці приямки називалися пристінними колодязями), навісів-козирків над парадними входами (тодішня назва — зонт), в'їздів до подвір'їв через хідник тощо. Все це зобов'язувало власника садиби не створювати перешкод і незручностей для пішоходів — обмежувався розмір виступаючих частин будинку. Конфлікти виникали особливо гострі, коли добудовувалися вітрини магазинів — за рахунок, звичайно ж, зменшення ширини хідника. Міська Управа перевіряла розміри добудов, накладаючи штрафи на порушників.

Типовим явищем було спорудження прибуткових будинків одним власником на сусідніх ділянках, в глиб садиби за кілька етапів. Правилами забудови це не заборонялося. Так, відомий домовласник Л. Б. Гінзбург після спорудження великого прибуткового будинку на вул. Миколаївській, 9 у 1900-1901 роках згодом вклав капітал у ще більший прибутковий будинок на суміжній ділянці по вул. Інститутській, 16-18, де у 1910-1912 роках було споруджено найвищий у Києві 8-11-поверховий житловий прибутковий будинок. Священик П. І. Янковський, маючи двоповерховий цегляний будинок на вул. Обсерваторній, 19 (архіт. О. Р. Хойнацький, 1880), заповів велику садибу дітям, і згодом було споруджено ще чотириповерхові прибуткові будинки на вул. Обсерваторній, 21 (1898-1899) та 17 (1910-1911), одписавши всі три будинки синові і двом дочкам46.

Спорудження спершу флігеля, а потім фасадного будинку здійснювалося на вузьких та видовжених ділянках, наприклад на вул. Святославській, 4 — за відповідно розробленим проектом47.

Нумерація будинків здійснювалася «в порядке полицейских нумеров» зліва направо: лівий бік складали непарні номери, правий бік вулиці — парні номери. Порядок передбачав нумерацію вулиць від Дніпра по головних напрямках і від головних напрямків (Хрещатик — Велика Васильківська, Бібіковський бульвар — Брест-Литовське шосе, Велика Житомирська — Львівська — Дорогожицька, Олександрійська — від Печерська на Поділ) йшла нумерація бічних вулиць. Цей порядок існує й досі.

К началу страницы
Зміст    Замовники, архітектори, підрядники    Типи прибуткових будинків